买房大讲堂:小白伪装行业“老司机”只需要两步

把大象装冰箱需要三步，把长颈鹿装冰箱需要四步，那么，一个买房小白“伪装”成行业“老司机”需要几步？

很多初入买房江湖的小白，因为青涩稚嫩，在看房过程中，难免问不到关键点上，从而浪费大量的时间和精力。因此小编特意在这里给大家传授一些江湖技能，让大家在买房的过程中，能够少走套路，少遇坑，努力提升自身Bigger，变身行业高手，问出一些能够让置业顾问刮目相看、心生重视的问题。

伪装高手排名前列步：深扒“附近”“沿线”“周边”背后的故事

如何伪装成行业“老司机”，首先，我们要弄清一些词出现意味着什么？例如大家在看房的过程中，经常听见“我们项目在地铁N号线附近，我们这里将来有高大上的商业中心、我们周边有公园.......” 大家有没有觉得“附近”“沿线”“周边”这些词,听起来就很有故事。

附近？是多远距离？周边是多大范围？地铁沿线地铁房又有和区别？

曾有人说：1公里之外的“地铁房”都是耍流氓。而对于“地铁房”的概念，大家的普遍看法是能够在步行5-10分钟内到达地铁口才算得上“地铁房”，步行15分钟则叫做准地铁房。举个栗子，一个项目共规划有四期，其中四期的位置距离地铁口较近，而一期，二期距离较远，那么对于一、二期来讲，从严格意义上来讲，就称不上“地铁房”了。

所以，当小白在看房的过程中，一定要弄清项目所说的这些配套距离到底就多远，特别是“沿线”“周边”“附近”这些词，一定要注意。

伪装高手第二步：问倒置业顾问

无论什么武功，都讲究快、狠、准。同样，如何问倒置业顾问也需如此。所以，接下来大家要重点看，敲黑板，都是知识点！

第1招：问这套房子的得房率是多少？

一套90㎡的房子和一套85㎡的房子，在各方面都差不多的情况下，你会选择哪一套？

这么问，肯定很多人说，当然选90㎡，我又不傻！

然而，在实际生活中，却有很多人选择85㎡的房子，为什么？这里就牵扯出一个房屋的得房率问题。得房率=套内建筑面积/建筑面积。所以，当建筑面积相同的两个户型，得房率越高的房屋，其实际面积越大。而影响得房率的最直接原因就是公摊面积的大小，其公摊面积越大，实际得房率就越低。而对于公摊面积一般规定如下：多层：8%-15%，小高层：10%—20%，高层15-30%。

所以，大家在看房时，可不能光看着120㎡的建筑面积，就毫不犹豫的敲定了。

并且提醒大家：在看房的时候，一定要看购房合同上写的实际的得房率、实际面积。

第2招：问项目是学区房还是学位房？每户有几个名额限制？

这个问题，至关重要！！！这关系到将来孩子能不能顺利入学的问题，因此不能只看到项目附近有几所学校，就高枕无忧，觉得孩子上学不用愁了。要知道，尽管学区房是划片，但也会根据学校的实际入学情况来制定，万一，今年不在这个片区收学生呢？那么就算和学校只有一墙之隔，但也不属于学校的招生范围。还有看周边学校配套的时候，更要考虑中学是否在附近。现在很多项目都规划配套有相应的小学，但是配套的中学却并不多。

那些买学位房的也别太高兴！学位房也应该了解清楚项目所说的学位是一家只有一个名额还是说自家娃将来都能够上学的问题。

第3招：这套房子跟另外一套的差价在哪？

不同楼栋、不同楼层的房子价格有所不同，这点大家都了解，但是在看房的过程中，大家往往会跟着置业顾问的思路走，从而直接确定了楼栋、楼层、房屋朝向等。所以，在看房过程中，买房小白们一定要多问置业顾问，这几套房子的差价到底在哪？

“5号楼位于楼王位置，价格会高一些；6号楼靠西，临湖，水景观好；8号楼在东边，临着马路，晚上可能会有些吵，所以价格会低一些。”让置业顾问自己来说一下房子的优缺点，我们要在这个过程中认真听，了解并寻找其中有无漏洞。

第4招：问整层的户型平面图，户型的朝向和梯户比

问到户型的时候，不能只看到户型方正、采光好就OK了，而是要通过整层楼的平面图来看。因为仅仅是有窗户的话，也可能被旁边的房屋遮挡视野、采光不好，从窗户往外看的不是美丽新世界，而是一堵墙。看总平面图来更准确的看清户型在楼层中的分布、朝向、电梯间的位置，公共区域的划分等。

另外，像是两梯五户的结构，那么，大多数的户型结构都是一边是两户，一边是三户。那么无论是上下电梯还是出行，两户的居住舒适度肯定会高于三户。因此，梯户比也值得注意。

第5招：这个项目周边的设施配套大概什么时间建成？

谈及周边配套时，很多人往往会被画的大饼所吸引，从而忽略这些配套的具体建成时间，有些项目的配套是并着最后一期建成的，那么对于前期的业主来说，并不能享受到配套的福利。

例如，项目自身是否规划有商业配套，是大的商业中心呢？还是满足人们基本生活需要的一些小商铺？对于这点，小编深有体会，你们能想象那种晚上饿了，想找个吃饭的地儿找了四十多分钟都找不到，觉得自己就是卖火柴的小女孩的那种凄凉感觉吗？

第6招：问同类竞品楼盘之间的差别和优缺点在哪？

有人的地方，就有江湖，有江湖的地方就有各种纷争。在各个楼盘项目之间自然也少不了。所以在看房过程中，试着偷偷“挑起战火”，问一些竞品楼盘的项目信息，让置业顾问告诉你所忽略的楼盘的信息，比如，学校的划分、物业管理水平如何？生活配套是否便利？虽然这个方法听起来有点儿不太好，但也是了解一些项目的方法之一。

所以，伪装行业“老司机”问倒置业顾问的方法，我已经交给你了，你，Get到了吗？

（文章来源：老王观楼市）