楼市降温成趋势:前8月楼市成交破10亿平方米大关

对比市场推出的总建筑面积，流拍率自二季度以来不断攀升，8月数值已达 7.05%，创月度流拍率纪录。

  在“房住不炒”的时代与“遏制房价上涨”的主基调下，8月份国家统计局监测的70城房价，却令人意外的出现一番普涨。

  70个大中城市里，新房价格上涨的城市数量达到了67个，涨幅持平的城市有2个，下跌的城市仅1个。

  房价上涨的背后，是全国房地产市场库存数据已经跌至51个月较低，8月新增居民户贷款占比达55%，为今年以来较高水平。

  市场供需正在走向失衡，这也再度引起了监管层的高度警觉。在“731”中央政治局的73字政策定调，以及年内累计315次调控政策背景下，调控大网又一次全面铺开，重在“打补丁”和稳秩序。

  “从调控压力看，9月起各地调控政策正继续加码。”中原地产首席分析师张大伟告诉时代周报记者，目前，地方政府担负“稳地价、稳房价、稳预期”的调控主体责任，住建部等中央部门通过数据预警和约谈问责等机制加强各地指导。

  眼下，土地流拍情况大量出现，被视为楼市可能降温下行的重要信号。今年以来，全国土地流拍已超800宗，土地流拍宗数呈现逐月增多的态势。

  东吴证券宏观固收首席分析师周岳告诉时代周报记者，土地作为房价中占比较高的因素，流拍事件频发，溢价率不断走低，一定程度上将是房价回调的有利因素。

  如何跳出“越调越热”怪圈

  每月中旬由国家统计局公布的全国70城房价指数，一直被视为楼市调控成效的重要指标。尤其是15个热点城市的房价走势，基本已经成为当前判断全国楼市的一个风向标。

  9月15日，一张较新的涨跌排行榜出炉。时代周报记者梳理发现，今年8月，70个大中城市新建商品住宅（新房）销售价格里，仅厦门环比微跌0.1%，北京、南京持平，其余67个城市全部上涨。这当中，无锡、徐州、北海、西安环比涨幅均在3%以上，另有14个城市环比上涨在2%–3%，29个城市环比上涨1%–2%。

  二手住宅亦是同样的普涨态势：70个城市样本中，仅上海、厦门的房价环比微跌0.1%和0.3%，北京、锦州持平，其余66个城市全部上涨。常德环比涨幅较高，达3.2%，另有济南、西安、无锡、徐州等18个城市环比涨幅超2%，石家庄、太原、宁波等33个城市环比上涨在1-2%之间。

  国家统计局城市司高级统计师刘建伟用了12个字来概括8月房价全貌：一二线城市“总体平稳”，三线城市“有所上涨”，15个热点城市“有涨有跌”。

  据初步测算，在新房房价序列中，4个一线城市、31个二线城市、35个三线城市环比分别上涨0.3%、1.3%和2%，同比分别上涨0.9%、8.6%、8.3%。15个热点城市中，无锡环比涨幅较高，为3.4%，济南同比涨幅较高，达10.2%。

  “目前看，当下房地产市场依然处于高温周期中，特别是中西部区域三四线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在，量价依然处于明显上涨中，”张大伟称，“截至今年8月，本轮房地产市场上涨周期已经长达39个月，继续刷新了中国房地产上涨周期最长历史”。

  市场忧虑，这似乎又回到了“越调越热”的楼市怪圈。事实上，今年前8月，房地产业的销售、融资、投资、拿地等指标都保持相对较高的增速。

  其中，全国新房销售面积在前8月已经突破10亿平方米大关，销售额近8.94万亿元，纷纷再创历史纪录；房地产开发投资7.65万亿元，连续两个月出现双位数增长；房企购地1.64亿平方米，土地成交价款8177亿元，同比分别增长15.6%和23.7%；在供应端，全国新房新开工面积13.33亿平方米，同比增长15.9%。

  “从去库存到因城施策再到完善租赁市场等，本轮楼市政策的调整与变化都在指向一个目标—房住不炒，但是市场回馈不可能一步到位，还会发生某种程度的反弹，甚至会刺激市场预期的反向回应，”中国人民大学重阳金融研究院客座研究员张敬伟撰文指出，“具体到不同城市，楼市表现、政策预期和市场终端的目标也不合辙”。

  在张敬伟看来，从去库存政策开始，形成了从一线城市、一线周边城市、二线热点城市、二三四线城市的逐级传导，随后又是一轮轮城市调控的接力传导。三四线城市不仅库存无多，而且迅速迈进“万元+”时代，有些三四线城市甚至无房可买。

  从整体看，全国性去库存周期已经完成。截至8月末，国内新房库存量近5.39亿平方米，比7月末减少555万平方米。按照张大伟的统计，国内新房库存在连续4年多下调后，已经降至51个月较低。比如，呼和浩特从几年前的最早取消限购城市，到现在排名前列个表态取消去库存。从全国房地产市场看，大部分城市已经需要补充库存。

  “当前，房价上涨预期尚未根本改变，但房价上涨的脆弱性已开始显现，” 《经济参考报》日前发表头版评论文章《谨防楼市形成“合成谬误”》，文中指出，房价脱离基本面上涨，势必增加宏观经济金融风险，阻碍经济转型升级，引发经济运行脆弱性，最终推动楼市形成所谓的“合成谬误”(Fallacy of Composition)。特别是房价上涨往往存在棘轮效应，风险容易自我聚集，需要高度警惕。

  各地调控继续加码

  “易热难冷”的房价棘轮效应正在发挥威力。若要维持当前房价继续高位上涨，必须提供比以往更多的货币供应，但这无异于饮鸩止渴。

  在时代周报记者采访的多位分析人士看来，坚持房住不炒，除了弥补房地产调控短板和全方位引导合理住宅消费之外，还需要采取有效措施改变住宅投资的不合理预期，同时稳妥应对可能出现的市场波动。

  “731”中央政治局的73字政策，已为今后楼市走向定调。时代周报记者发现，在60多个城市祭出“限售”利器后，“打补丁”“管秩序”成为最近2个月楼市调控的重点。从住建部到主要城市，都在发布秩序整顿政策与文件。

  9月19日，北京和上海双双在官网挂出治理市场乱象专项行为的通知。其中，北京重点整治“学区房”“商住房”“企业购房”等内容；上海则大力整治首付贷、违规提取公积金、通过婚姻获得购房资格等行为。

  深圳、广州此前已经抢先一步出手整顿房地产市场。9月18日，广州表示，要把扫黑除恶专项行动与日常市场巡查结合起来，进一步加大对中介机构的巡查。而深圳在8月中旬就已出文，要严厉打击中介机构以威胁等暴力手段驱逐承租人、恶意克扣保证金和预定金，以及“茶水费”与“阴阳合同”等22条楼市乱象。

  “楼市调控政策的逐步加码且无舒缓迹象，使得本轮楼市调控周期凸显手段更多、力度更大的特点，”张敬伟称，“有些城市房价涨得太快，仅仅约谈市场远远不够，更关键的是理顺这些城市的市场。因此，楼市调控主要还是要化解供给侧的结构性沉疴”。

  在张敬伟看来，以往，楼市供给侧叠加了地方GDP崇拜、土地财政、开发商利益诉求和金融机构的深度参与，现在则多了楼市周期率累积的结构性利益纠缠和系统性的金融风险。楼市不能硬着陆，只能软调控。

  “之前在一线城市运行的特殊政策，在试验效果成功后，未来很有可能在二三线城市落地。”有房企代表李凯（化名）告诉时代周报记者，比如摇号、限制企业买房、离婚结婚买房政策等，都可能会陆续全面铺开，用意是堵住漏洞。

  土地流拍成降温信号

  土地市场，是楼市的晴雨表，亦是先行指标之一。2018年的全国土地大量流拍，这是过去多少年很难见到的。

  北京300公里外的石家庄，280亩普通宅地正在等待竞拍人。最终因无人报价，这场9月17日的公开出让活动只能叫停。

  机构数据显示，截至2018年8月底，全国已发生土地流拍807宗，累计流拍建筑面积达7954万平方米，是去年同期数额的7.3倍。

  整体看来，2018 年土地流拍现象较前两年明显增加，单月流拍建筑面积均在500万平方米以上，6月以来更是突破千万平方米，土地流拍节奏不断加快。对比市场推出的总建筑面积，流拍率自二季度以来不断攀升，8月数值已达 7.05%，创月度流拍率纪录。

  三四线城市仍为土地流拍事件高发区域，但下半年以来占比有所下降，二线城市占比逐渐上升。统计年内流拍土地规模排名前 20 的城市中，二线城市达8家，而且排名前四位的太原、阜阳、天津、合肥中，有三地为二线城市。1–8 月，二线城市平均流拍率为 5.12%，平均溢价率 17.37%，而三四线城市流拍率仅 3.98%，平均溢价率更是比二线城市高出 12 个百分点。

  但上文已有提及，前8月，房企购地1.64亿平方米，土地成交价款8177亿元，同比分别增长15.6%和23.7%，该如何解释这与流拍严重的分歧？

  易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者，关键要看市场的结构。很多城市虽然流拍数量多，但成交量也还是大的，换而言之，主要是供地节奏在加快。但房企在新环境下变得更加谨慎。

  “本轮流拍事件恰是房产市场逐渐趋于理性的重要体现，开发商减少盲目拿地，”周岳分析，调控政策不断加码，土地出让条件愈加严苛。特别是一二线城市，限地价、限房价、竞自持、竞配建、摇号购房、共有产权等成为市场推地的重要附加条件。这对于房企的经营盈利产生较大压力，加之土地配置费高企，才使得多处地块无人问津。

  除此，现金流是房企杀手，回款慢、融资难，还债高峰期到来。数据显示，自2018下半年到2021年房企有息负债集中到期，规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元，2022年及以后到期的总规模0.9万亿元。

  同时，房企在销售端又遭遇史上更严厉的“限购、限价、限签”，直接导致房企经营现金流回款慢，回款少。接下来，房企将整体处于“频还债，融资少，回款少”的尴尬局面。

  周岳认为，此轮流拍或将导致市场需求的萎缩，从而限制房价的上涨空间。中国宏观经济研究院研究员郭丽岩也表示，地价和房价之间是全链条的关系，部分城市的土地溢价率在下降，预示着市场对于未来房价走势预期的变化。

  58安居客房产研究院首席分析师张波对时代周报记者指出，8月份房价呈现上涨的态势，只不过是市场的惯性，楼市热度已近“触顶”。他觉得“金九银十”成色不足是市场共识，楼市降温已然来临。