化肥厂搬迁再迎利好!土地修复开始。开封向东,跨越棚改?

Part1 :

一直以来，对于东区的关注点，集中在老厂区的棚户区改造上。开封东区的辉煌，得益于工业时期的发展，如化肥厂，阀门厂，空分厂，轴承厂等等。随着时间的推移，在经历了90年代设备陈旧，工艺落后，工人下岗，作为开封工业的龙头企业化肥厂也举步维艰，也未撑过冬天，被晋煤集团资本进入。

正如每一个企业，每一个区域都有它肩负的历史使命。如今的晋开，搬迁的信息多次传出，搬迁的时间规划也已计划完毕。在此期间，相关工作包含了制定搬迁方案，向晋煤集团及山西省国资委申报，新厂区征地，项目工程设计及相关审批，新厂区开工建设及试生产，晋开（老化肥厂）全面停产及拆除设备等等。

作为多年的化工用地，土地修复也被提上计划日程。晋开化工土地修复及化肥河除污治理工程，主要包含两项内容，其中排名前列项为土地修复。可利用土地修复1600亩，其中晋开一公司1100亩、汽车配件厂150亩、炼锌厂等350亩。 第二项为晋开公司东侧化肥河除污治理2.3公里。

Part2 :

近年来，东区的房地产项目集中在劳动路及周边区域，在皇家华韵（如今已交付）和大城东郡陷入危机之后，随着绿都上河城、晋开御景湾、公园世家的开发完毕，东区基本上可以说再无房地产项目。一定程度上，这也是东区人口外溢的主要表现，当然在此期间，亦有规划拆迁老厂区的棚户区，多次计划之后并未有太多实质性的进展。而对于计划的棚改区域来说，老龄化人口增多，外区域购置房产比例增多。

不妨来看几个有计划暂未实施的棚改小区（以相关部门公布的最终信息为准）：

1、轴承厂开发项目：该地块位于新曹路西段1号（原开封市轴承厂），该项目占地约114.6亩，适合建设为大型生活社区。

2、迪尔老厂区改造项目：该地块系开封迪尔老厂区，厂区面积约为20亩，南到毛纺厂，西到毛纺厂分厂，东至商业银行，北临新宋路。

3、排演厅周边改造项目：该地块位于劳动路以西、新宋路北街以东、公园路东街以南、新宋路以北，东西长183米、南北长241米，占地面积85亩。

4、十中南、北区开发项目：该地块位于公园路以西，汴京大道以南，项目规划用地面积约256亩。

5、城区老工业基地生活区搬迁改造项目：根据国家老工业基地搬迁改造规划我区拟推出老工业基地生活区一期搬迁改造项目，项目包括：A、空分厂西生活片区，拟改造面积45.2万㎡，改造6457户，拟建面积94.2万㎡；B、开联厂生活片区，拟改造面积58.1万㎡，改造3196户，拟建面积153.4万㎡；C、内电厂生活片区拟改造面积8万㎡，改造1219户，拟建面积23万㎡。

Part3 :

在棚改多年未有明显推动的情况下，近期公示的东区土地，似乎在指明东区房地产的另一个趋势。开封市城东片区CD0701街坊控制性详细规划：东至规划路，西至规划路，南至规划路，北至新曹路。规划总用地面积约7.54公顷。用地性质：二类居住用地（R2），公园绿地（G1）。

这一区域位于东区曹门新城（安置房）附近，预判为以此加速清水河以东区域的开发，实现东北清水河小片区的融合。对于公示地块的开发难度在于，如不是高端洋房产品且具备极高的性价比，该区域能否吸引东区客群转移？从理论上来讲，难度颇大。

同区域更偏东的另外一个项目东信公馆，依靠汴东湖的规划和北大培文学校，在2017年入市之初，能够获得关注并且大量储客的关键在于：1、与开封市场的价格差，预期报价为2017年开封区域房价的二分之一。2，北大培文学校对于县区客群的吸引；3，拟规划的汴东湖辅助作用。如今该项目在市场进入横盘期的情况下，进行最后的蓄力，前期积累的超千组客户，对于李长庄（区域）的高层（产品），心中的顾虑依然要靠北大培文学校弱化，对于价格的预期也受开封市场整体环境影响。

不要指望着这个区域有定价权，购房者永远在意的是：西区未名府都卖6800了，你这卖多少？不是未名府刺穿了运粮湖组团的房价泡沫，而是购房者的心中预期并没有那么高，且大多数的错过房价上涨的刚需，在当下的房价体系内已经没有任何购买力。看空房价，也是不同立场下的各自理解。

房子，它确实该回归居住属性。它是商品，但应该是建立在生活场所之上的商品。

Part4 :

关于拟规划的汴东湖，目前可以搜到的资料如下：

汴东湖位于汴东产业集聚区（西起东二路，东至东四路，南邻汴京路，北接规划路），占地面积500亩，其中湖面面积278亩；园林景观170亩，商业服务用地36亩。拟规划建设集旅游、休闲、健身、水上娱乐为一体的“山水东湖”，湖周边拟打造人文、生态、森林湖畔宜居家园、金融商贸中心等。项目整体建成后，可满足开封市城郊近十万亩土地的灌溉用水需求，更有利于工业用水的供给，水利资源的保持，生态环境的提升，周边土地开发利用，对拉动东区经济发展起着极大的推动作用。

非官方渠道流传出的汴东湖效果图：

*开封汴东湖示意图（以官方为准）

在汴东湖尚未官方最终定调的情况下，开封市东区引黄调蓄工程（一期）项目的备案，或从侧面证明了这一规划的可能性。信息如下：

开封市东区引黄调蓄工程（一期）项目

项目建设地：开封市东郊电厂附近

建设规模及内容：水面面积51万平方米（约750亩），平均挖深4.5米左右，总库容量205万立方米，引水线路8.6公里，退水线路3.8公里，生态修复工程16万平方米。

而实施这个项目的是开封市顺发投资有限公司，国企背景站台，也让这一工程的可信性增加了许多。

Part5 :

任何一个区域，都不是单靠房地产可以推动的。

我们以古城区为例，建业扎根御河水系十余年，以时间，精力，资金的巨额投入换回在开封情怀建业之称，也改变了城市的局部风貌。如果古城是依靠文旅带节奏，那么对于东区来说，产业是支撑。

建设好汴东产业集聚区，对于东区的开发同等重要。近年来，区域内比较重要的项目是申华汽车产业园，项目预期建成以后，预计可吸纳本地就业2万人以上。另一个项目是，正和创业园，项目将分为三期开发，规划建设42栋独栋厂房和11栋配套综合楼，集标准化厂房、物流仓储、研发办公为一体综合性产业园区，主要服务对象为中小企业。

于是，我们回到开篇，每一个时代都有时代发展下的支柱产业。

化肥厂，是它那个时代，开封最闪耀的工业明星企业。如今，属于它的时代过去了。

从又快又好的发展向又好又快的发展是理念的转变，要经济发展也要蓝天白云。

对于房地产与区域开拓的关系来说，何尝不是如此？

来源：开封地产研习