二手房|市场预期稳定向好,挂牌量价下滑而成交量价触底回升

开封搜狐焦点 2018-08-03 17:34:32
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新房供应不济使得需求持续挤向二手住宅市场,市场预期稳定向好

2018年上半年,受到房地产市场调控持续影响,新房供应不济使得需求持续挤向二手住宅市场,市场预期稳定向好,一方面,出售挂牌量价小幅下滑,业主惜售心态显著使得供应减少;成交整体自去年四季度开始触底回升,13重点城市上半年成交量环比跌少涨多;另一方面,除北京、上海外,其余重点城市如广州、重庆、合肥、武汉等一、二手住宅价格“倒挂”现象持续,尤其是武汉价差最显著,主要源于新房“限价”与二手房价持续坚挺。

01

挂牌总量

17城上半年整体挂牌呈小幅下降趋势

2018年6月末17个一、二线城市二手住宅挂牌出售合计约3052万平方米,挂牌套数约32万套,较5月末环比均微降6%;从月度变化趋势来看,每月基本都维持着3000万平方米以上的挂牌量,变动幅度不算太大,但整体呈现小幅下降趋势。

02

城市挂牌

成都异军突起与上海、北京并列一梯队

从截止到2018年6月末的17个城市二手住宅出售挂牌量来看,表现出以下三个显著特征:

上海、北京作为当前二手住宅出售交易的主力军,挂牌房源最多,面积合计高达873万平方米或9.42万套,分别占到了总量的28.6%和29.4%;

成都、武汉紧随其后,二手房市场快速发展,尤其是成都挂牌房源面积合计约326万平方米,与北京不相上下顺利跻身排名前列梯队。主要在于去年以来新房“限价”导致的一、二手价差巨大,成都、武汉等热点城市大量出现“买二手房、买新房”的套利行为;

杭州、重庆、厦门等热点城市业主惜售心态严重,这些二手交易主力城市在今年挂牌量锐减至100万平方米左右。

03

成交总量

上半年延续去年四季度以来触底回升趋势

2018年上半年,受到房地产市场调控的影响,二手房市场持续冷淡,13个重点城市成交面积和成交套数分别为4667万平方米和53.4万套,较2017年上半年分别下降了24%和19%,但较去年下半年均小幅增长5%。 

从月度走势看,自2017年3月份以来,二手房成交波动下行趋势明显,至2017年10月“触底”,单月成交面积约630万平方米,此后因新房火爆“一房难求”等多重因素影响,二手房成交开始逐月回升,成交面积、成交套数环比均持续上升,到2018年6月成交面积、成交套数出现小幅下滑,但总体仍高于2018年月均水平,约2.7%。

04

城市成交

武汉、重庆均达850万平方米而超越京、沪

从2018年上半年13个重点城市成交规模同、环比变化看,有9个城市二手住宅成交面积和成交套数较2017年同期有不同程度下降,其中同比跌幅较大的是广州。

受到楼市调控政策和“三价合一”政策影响,广州2018年上半年二手房市场成交冷淡,同比降幅分别高达71%和63%。其次是规模最小的厦门,同比跌幅均为68%。但上海、深圳、合肥三城同比仍出现小幅上扬,合肥的上涨最为显著,成交面积为161万平方米,同比涨幅高达33%。 

另一方面,从与去年下半年环比情况看,仅有7个城市环比下跌,同时跌幅也显著收窄,比如广州跌幅收窄至13%,厦门收窄至30%,杭州由-35%收窄至-3%,另外北京、重庆、青岛由负转正,尤其是北京从上半年同比-17%上升至下半年环比52%,青岛也由-24%转为25%。可以说,二手住宅成交自二季度下滑以来到四季度触底回升的趋势仍在延续。 

从2018年上半年13个重点城市成交规模特别值看,二手房成交量较高的是武汉,达853万平方米或9.7万套,其次是重庆成交846万平方米或9.5万套。而京、沪、广、深四个一线城市的成交量占总量的三成,尤其是北京、上海二手住宅成交面积均均超600万平方米。

05

供销均价

挂牌价格回落而成交价格上扬使得价差逐渐收窄

从上半年重点城市二手房价格变化来看,呈现出挂牌价格小幅回落而成交价格持续上扬的格局。到6月末17个重点城市出售挂牌住房均价为38600元/平方米,较2月份 38894元/平方米,小幅下跌0.76%,而10个城市二手住宅成交均价为26457元/平方米,较年初涨幅约5.99%。 

挂牌均价普遍高于成交均价也不难看出目前的二手房市场主要以卖方主导,房主普遍对楼市房价有着较高的预期。但随着市场热度的变化看,不难看出,二手住宅业主挂牌价格议价空间也正逐渐打开,调地价格以换取成交,另一方面,随着卖方降价成交普遍,买方成交价格也开始小幅上升,整体价格逐渐收窄。

06

城市均价

“限价”影响七成城市一、二手价格持续倒挂

从10个重点城市二手住宅成交均价看,2018年上半年除北京、上海、郑州外,其余7个城市二手住宅成交均价均高于一手住宅均价,主要是受新房“限价”政策影响,普遍造成一、二手房房价“倒挂”,最显著的是武汉价差超1倍,其次是南京,这也是2018年上半年二手房市场持续冷淡,新房销售火爆的主要原因。

不同能级城市中均存在一、二手“倒挂”现象:

一线城市中,广州倒挂现象在2018年上半年持续加重,受限价影响一手住宅成交价格始终保持稳定水平,而二手住宅成交价格逐月上涨,价差不断拉大;此外深圳6月首次出现一、二手倒挂现象,价差达到3627元/平方米。

二线城市中,重庆则表现为一、二手住宅成交价格同步上扬,且两者价差逐渐拉近; 武汉则一、二手房价差保持相对稳定,但两者价差有小幅扩大之势,就是一手房均价逐月小幅下跌而二手房成交均价小幅上涨,分别较去年四季度以来下跌7.7%和上涨3.2%。

07

成交结构

以中低总价、70-90平方米、三房成交为主

从上半年北京、深圳、武汉、重庆、合肥等5个重点城市成交结构分布来看,主要以中低总价段、70-90平方米、三房成交为主,呈现出明显的刚需为主的市场特征。 

就成交面积段来看,70-90平方米小户型备受购房者青睐。一方面源于房价较高、多数首次置业客群偏向于购买总价较低的小面积户型,另一方面介于目前很多城市的新房供应70平米以下小户型基本已“消失殆尽”,故而首置刚性需求被迫转移至二手房市场。以深圳为例,成交主要集中在70平方米以下,2018年6月成交套数达2663套,占比高达41%。

就成交房型来看,二房和三房是购房者偏好的主力户型,因限购限贷政策持续叠加二胎时代来临,购房者更加关注居住空间的功能性,小三房或“2+1”等户型满足了许多家庭“一步到位”的需要,因而成为了各城市成交的主力支撑。

以重庆为例,2018年6月三房及以下的户型占比较高,为90.96%,其中三房产品占比为32.67%,成交5724套;其余房型产品成交占比较少,总体成交1583套,低于一房成交量。

从成交总价段来看,虽然各城市房价差异显著,但一线城市和重点二线城市的成交主力依然都集中在中低价位档。比如上海、深圳以200万-500万元总价段占比较高,北京则集中在100万-400万元总价段,6月成交面积占比近70%。对多数二线城市而言,武汉主力总价段集中在150万元以下,而合肥则主要主要集中在80万-160万元。

08

典型城市

上海逐步复苏、北京价格回调、武汉房价“倒挂”最严重

2018年上半年各城市间二手房市场分化较为显著,大体有以下三类突出特点: 

一是二手房市场逐步复苏,特别是调控相对严苛的城市,刚性需求外溢至二手房市场,成交表现显著好于新房市场。以上海表现最为典型,因2018年上半年供应端收紧,新房表现持续低迷,部分购买力偏低和买不到新房的刚性客群也逐步外溢至二手房市场,促使二手房成交量价一直位于近1年来的高位,据CRIC统计,上海单6月二手住宅成交套数约是一手房成交量的2.87倍。 

二是二手房市场价格存在明显回调城市。以北京为例,2018年上半年,北京的二手房成交量节节攀升,由于新房供应不足,更多的购房人群将目光投向了二手房市场。数据显示,5月份北京二手房共成交量高达152万平米和18174套,达到了2018年上半年单月新高。去年“3·17新政”二手房价格的持续下调,让一些刚需者结束了观望;同时部分区小学入学政策的调整,也导致短期内“学区房”成交量有所上涨。而6月成交量有了些许回落,市场供需疲软,随着学区房政策效用的减弱,后期降幅也极有可能大于全市平均水平。 

三是一、二手房存在显著价格倒挂的城市,以武汉表现最为突出。2018年上半年,武汉二手房市场表现良好,1-6月总成交量达853万平米,环比大增39%,位于13城前列。而从成交均价来看,一、二手房倒挂严重,价差达1倍有余,明显存在“虚高”嫌疑,究其原因,无外乎以下两点:

新房价格被显著低估,新房备案以毛坯为主,而现实的操作往往会“捆绑精装”,精装标准在3000元~5000元不等,也无形中提升了购房者的潜在成本。

成交结构导致二手房成交均价被拉升,据CRIC监测,上半年中心城区二手住宅成交量占全市二手住宅成交量的79%,而中心城区新房成交量却仅占全市新房成交量的42%,因而总体的价差难免存在“失真”的嫌疑。

09

总结

市场预期趋稳下重点城市二手房市已进入价稳量升的新周期

2018年上半年,重点城市房地产市场调控政策层层加码,尤其是新房限价导致供应不济,二手房业绩惜售观望心态显著,整体出售挂牌量呈现出“量跌价平”的态势。而二手房成交市场热度不减,部分重点城市如上海、北京、杭州、南京、重庆等自去年四季度成交触底回升以来,在今年二季度再次强化这一趋势。

主要在于市场预期趋稳情况下,部分大量积压的刚需和改善需求开始放弃观望,在价格保持相对稳定甚至还有小幅议价空间的情况下,购房需求在二手房市场合理有序释放。重点城市二手房市场显然从量平价稳阶段进入了价稳量升的新阶段。

我们预计:下半年重点城市二手房市场成交有望继续回升,成交价格也将会小幅上扬。在新房限价短期持续情况下,一、二手住宅价格“倒挂”的城市市场价差也将持续缩小。

来源:克而瑞地产研究(cricyjzx) 

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