旧时代终将过去 取消预售是趋势

中房报社评中国房地产报

一叶知秋。“取消预售证”的猜测在国庆节前成为房地产行业的热点。中秋节假日前一天，广东省房地产业协会下发了《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》。

文件要求，各单位对商品房预售制度进行深入研究，建议保留或提高许可条件或者建议取消，都要列明依据或者事中事后监管措施。

此举源头在于住建部对商品房预售制存留问题的意见征询。出发点在于解决商品房预售制度中存在的四大风险：管理风险、消费风险、社会风险和金融风险。一部分是存在于期房销售与现房交割间的等待期风险，另一部分则是与预售制相生相伴的高杠杆经营风险。

一夜之间，取消预售证的传言甚嚣尘上。尽管随后广东省房协表示，只是征集意见，但从未来的方向上看，商品房预售这项政策已经出现了可讨论的空间，综合之前各相关部门吹风的态度，显然商品房的现售已成为趋势。

商品房预售制度脱胎于1953年香港立信置业有限公司在当时俗称的“卖楼花”模式，即定金余款分期的付款方式，解决开发商资金短缺问题，也加速开发商的资金周转。1994年，中国内地出台的《城市房地产管理法》正式引入商品房预售制度。

预售制形成的原因是，当时城镇住房供给严重不足，城镇居民购买力不高，预售制较好地协调了供需两侧的问题，一方面解决房地产开发资金，另一方面降低居民购买门槛。

也就是说，预售制度的现实土壤在于当时的供需严重失衡。在房地产行业经历了二十多年的野蛮成长后，如今的行业基础已经发生翻天覆地的变化，开工面积持续高于销售面积。据国家统计局公布的数据，1~8月份，商品房销售面积约10.25亿平方米，同比增长4.0%，增速同比回落0.2%。房屋新开工面积约13.33亿平方米，增长15.9%，增速提高1.5%。

从现房销售的走势看，当前商品房待售面积虽不断下滑，但下跌势头有所放缓，且目前商品房住宅待售面积仍有2.6万亿平方米，长期看现房库存并不算低，此外，现房和期房的销售比例却处于2010年以来低位。

这让预售制度的退出有了现实的根基。加之，期房销售的一大特点在于建造过程中购房者已经先行付款，因此等待期的烂尾和质量等大部分建造风险均被转嫁给了购房者，同时，购房者的按揭贷款风险则存在于金融体系之内，导致开发风险向金融机构转移。

将预售制度置于如今宏观去杠杆和整治房地产市场乱象的大环境之下，显然，以制度设计的方式屏蔽预售制度的弊端，稳定处于地产市场两端的房企和居民杠杆，已成为题中应有之义。从这个层面看，这或许是“建立房地产长效机制”的重要一环。

当然，就目前而言，取消预售制度的时机还不成熟。从历史过往看，取消也并非一日之功，需要有一个逐步由探讨层面走向实操层面的过程。

早在2010年，广西南宁成为全国取消房地产商品预售制度的试点城市，取消预售制由理论探讨迈出实践排名前列步；2016年，深圳市推出商品房现售试点项目地块，推行试点进一步铺开。

方向已然确定，至于政策出台的时机，尚在未知数之列。不过逐步清晰的是，房地产行业的这一拨牛市行情，基本已是强弩之末，市场上买卖双方的地位已悄然变化。在多渠道供给的房地产长效机制建立和去杠杆的宏观背景下，房地产的卖方市场也将面临淡化和削弱。无论是关于取消预售制度，还是其他调控新局大招，也只是长效综合调控后半场的必然举措。

旧时代终究要过去，不要留恋它。