自如蛋壳疯狂掠地的关键:1元房租能撬动12元贷款

如果说租房成了一项资本游戏，你可能不会信。

但这样的事情确实发生了。

以自如、蛋壳为首的品牌租赁公寓，已经推行了长达一年的租赁贷款业务，并且把这份业务包装为广大租房者喜闻乐见的“月付”。

以蛋壳公寓为例。

首先，蛋壳公寓和租客签合同，告知可以选择房租季付或者月付，一般你是个正常人都会选择月付。

然后好戏来了，同意月付后，蛋壳会告知租客房租要向第三方支付，如果你同意，那么就要签一份合同，你每月向第三方机构付月租。

但这其实是一份贷款合同！自如蛋壳以你的名义向金融机构申请了租房贷款，贷了一年的房租，然后分为12期每月需要租客还给金融机构，而贷款的一年房租直接进了自如蛋壳的账上！

 你以为是押一付一 

 其实是押一付十二 

用你的信用向金融机构贷下了一年房租，直接打给蛋壳。

而拿到一整年租金的蛋壳自然不会闲着，他们用这笔钱可以签下4个房源，每个房源给房东3个月的租金。

（自如收房的模式一般是每月或每季度付给房东租金，一年付11个月，协议一签3或5年）

然后4套房源如果又有一套签约了，那么就意味着蛋壳又拿到了一整年的租金！

如此不断扩张，抬高租金签下房东，逐渐垄断市场，最后当区域房源都被垄断后，房租的定价权也就被蛋壳牢牢掌控了。

本质上，这就是自如、蛋壳拿着大量租客的信用进行资本套利，获得的现金被自如、蛋壳拿着，而租房者还要稀里糊涂地背上一笔好几万的贷款。

更为离奇的是，这种模式被冠以金融创新，被大肆推广。

而链家旗下的自如公寓已拿到两笔ABS融资。

去年8月15日，自如成功发行了“中信证券—自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”,拿到了5亿元资金，优先档利率仅5.39%。

今年3月20日，自如又成功发行了一单融资租赁ABS（资产支持证券），规模高达20亿，优先档利率6.47%，高速拓展租赁规模。

要知道目前中小型房企要从资本市场拿到钱，资金成本都已经高达10%-13%了，自如发行的5%-6%的ABS可以说是十分廉价了。

而这些金融产品的底层，是以房租分期小额贷款为资产，变成了证券化产品。也就是说，大量散落的租客租金成为了数亿甚至数十亿规模的资金来源。

然而近段时间不止自如一家拿到租赁ABS，仅2018年上半年，市场融资总额就约达81亿人民币，约为2017年融资总额的2倍。而利率基本在5%-7%之间，成为了资本市场的香饽饽。

目前，北京市住建委已集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确提出规范住房租赁企业行为的“三不得”“三严查”。

其实禁令都可以试着反着看，从住建委约谈内容看，基本可以确认：此次房租突然上涨的一个重要因素是中介公司从银行拿到了低息贷款，于是大量吸收存量租房资源。

结合当前的形势来看，大量城市限购、限售，银行流入房地产的资金被大规模限制，而地方政府的项目也因高负债而被叫停，微小企业一如既往拿不到贷款，于是大量的流动性在银行里，放不出去。

好不容易找到了租赁ABS这个突破口，整个金融系统里的大量资金不是已经涌入就是正在准备涌入，而租赁房源数量不可能短时跟上，而二房东的模式必然导向垄断和抬价，于是造成了本轮房租的暴涨。

行业处在资本风口不是坏事，但资本肆无忌惮的“扫货-囤积-抬价”，相当于把房租变成了超高杠杆的金融产品，而当资本套现退场后，留下的只会是一地鸡毛。

资本无罪，然而不受监管的资本必然带来垄断，并推高基础成本，最终受害的是广大消费者。

来源：楼市相对论