个税改革后,哪个收入阶层、哪些城市居民购房能力提升显著?

个税改革关乎亿万民众的切身利益，一有风吹草动就会引发全民热议，近日《中华人民共和国个人所得税法修正案(草案)》的公布，意味着个税改革落地实施越来越近。本专题通过全方位地探究起征点调高及税级调整、房贷利息抵扣等改革措施对各收入群体的影响，探究个税改革对各城市平均收入水平居民购买力的影响，在此基础上，定性说明个税改革对居民购房支付能力和房地产市场交易促进程度。

一

个税改革对不同收入群体的影响

1、起征点及税级调整：各收入阶层影响呈“左陡右缓的抛物线”变化，年入30万元增幅较大

通过对不同收入水平群体个税改革前后收入变化情况进行测算，结果发现：收入增幅呈倒“U”型变化，并呈现“左陡右缓”的趋势，此次税改对25000元以下的中低收入群体影响的敏感性最强，收入增幅增速迅猛，而税改对收入在25000元以上的中高水平群体的影响则较为平缓，受益较大的群体为月收入在20000-35000元之前的中等收入人群，收入增幅在8.2%-9.0%之间，尤其是月入在25000元左右的群体，个税对其收入影响较大，收入增幅在9%左右。

注：本节仅考虑个税起征点及税率调整来测算；公积金缴纳比例按较高缴存比例12%统一测算，社保等缴纳基数较高按20000元计算。

个税下降额随收入水平增加而增大，中低水平群体对个税调整的敏感性最强。从个税减少的特别值来看，收入水平越高，个税减少的特别额越大，但依然表现出中低水平群体对个税调整的敏感性最强的趋势。

2、附加房贷利息抵扣：受益群体扩大化，并逐渐向中等偏高收入阶层倾斜

由于要兼顾公平性，因此我们预计纳入房贷利息抵扣的住房仅涉及首套房。这里测算以上海为例，目前上海首套房总价标准约在300万元左右，月供采用首付三成，商贷七成，基准利率等额本息30年估算。由于目前房贷利息抵扣细则尚未出台，我们只能对房贷利息抵扣进行合理猜测。对于双职工家庭，我们可以分别测算一人抵扣房贷利息和两人平均抵扣房贷利息两种方式对个人及家庭总收入的影响。

与仅考虑起征点及税级影响相同，月入25000元左右群体实际收入增幅较高。首先我们先测算两种抵扣方式对个体收入的影响。当我们仅考虑一个人的收入来抵扣房贷利息的情况时，从受益人群的变化来看，与仅考虑起征点及税级的变化相比，受益人群明显呈扩大化趋势，并且逐渐向中等偏高收入倾斜。从收入增加的特别值来看，收入水平越高，房贷利息抵扣之后收入增加的特别值越高；从收入增加的比例来看，与仅考虑起征点及税级影响相同，月入25000元左右群体实际收入增幅较高，高达14.1%，其次是收入在30000元左右的群体，收入增幅约在13.7%左右。

注：本研究仅考虑个税起征点及房贷利息抵扣的影响来测算，由于收入在5000元和10000元的群体购买300万住房首付3成的话，月供能力不足，因此我们对收入5000元和10000元的群体首付提高，月供按照其较大月供能力来测算；公积金缴纳比例按照较大缴存比例12%统一测算，社保等缴纳基数较高按20000元计算。

双职工家庭两人收入相当时一人抵扣与两人抵扣家庭收入差异不大。在两人收入相当时，两种方案总体上看差异不大，家庭总收入差额均在200元以内，其中尤以月收入在25000元的群体差距较大，两人参与房贷利息抵扣较一人参与房贷利息抵扣收入多181.2元。

二

个税改革对不同城市居民收入的影响

1、起征点及税距的调整：36城市居民收入增幅在0.1%-3.8%之间不等

按照目前的个数草案公布的5000元起征点及税级的调整对36城市的收入情况进行计算，结果发现有12个进入纳税范围，其中仅北京1个城市纳税税率为10%，月缴税额为140.56元；其余11城市纳税税率为3%，月缴税额在0.17-42.08元之间不等。从纳税城市的数量上来看，由36城减至12城，仅为原来的1/3；从月纳税额来看，金额也大幅缩减，下降的比例由68.5%到100%不等，总体上呈现收入水平越高的城市，减税额越多，减税比例越少的趋势。而从税后收入的变化来看，城市收入增幅和增加额随着收入水平的增长而增加，增幅在0.1%-3.8%之间，增加值在3-306元之间不等。

2、起征点及税距的调整使得2/3城市进入免缴个税区间，纳税人口将大幅减少

3、不考虑附加专项抵扣，本次税改对居民收入增长的红利将在2021年消失

按照各城市2017年工资的增长率来估算，到2021年底，税改对于居民收入增长的红利便会“消失殆尽”，36个城市进入纳税范围，税收水平将逐渐恢复现水平。据测算，2021年，有7城纳税税率为10%，平均纳税额在90-526.28元之间，其余29城纳税额均在90元以下。

三

本次个税改革对房地产市场的影响

总的来说，个税改革使各阶层居民收入均有了不同程度的增长，而中低档税率级距的扩大使得中低收入群体收入水平有了显著提升。而从税改对楼市的影响来看，居民收入的增加尤其是房贷利息的抵扣对于楼市具有一定的提振作用，提升了居民的购房意愿。

1、年收入30万元群体实际收入显著增加，使家庭月供压力下降29%

各收入阶层人群中，年收入30万元左右人群将受益较大，尤其是月薪25000元 - 30000万左右的收入群体购买能力将会较大提升，仅考虑个税起征点的调整，收入就增加9%，如果双职工家庭两人收入相当的话，家庭月收入约增加3110元，这一点无疑对于楼市具有相当的刺激作用。以上海为例，以300万首套房首付3成，商贷7成30年的标准，月供约10624元，仅起征点的调整就使得这阶层群体月供减少29%，房贷压力大幅降低。

2、房贷利息抵扣刺激居民购房意愿，一定程度将增加城市购房需求

3、税改对低收入城市楼市影响有限，对北京等高收入城市提振作用显著

来源：克而瑞地产研究