从2018年棚改到位资金、各省落地情况看三四线市场走势

6月底，国开行上收棚改项目合同审批权，市场传言实物安置或将取代货币化安置，一度引起市场各方高度关注。随后，住建部召开棚改吹风会算是给市场一粒“定心丸”，1-6月全国棚户区改造已开工363万套，占目标任务的62.5%，基本打消了市场对于棚改退出的疑虑。并且，货币化安置并非全面收紧，仅限于房价上涨压力较大的热点城市，高库存城市货币化安置将持续推进。

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PSL余额上升且增速仍处30%以上高位

2012年以来，我国在棚改资金投入方面逐年递增，2016年和2017年棚改投资总额分别达到了14800亿元和18400亿元，政策性银行的贷款比例分别达到了80%和70%，国家对棚改的重视和扶持可见一斑。而政策性银行的资金来源主要为PSL（抵押补充贷款），2014年和2015年PSL占国开农发行新增贷款比例均高达90%，2016年和2017年虽略有回调，但毋庸置疑的是，PSL依旧是棚改重要的资金来源。

1、2017年下半年以来PSL余额增速保持30%以上

PSL余额呈逐月上升态势，随着PSL余额达到3万亿元以上高位，同比增速明显放缓，但依旧维持在30%高位。2018年1-6月，新增PSL4976亿元，同比上涨63.58%，占2017年全年PSL新增额的 78.36%，事实上这也与各地货币化安置比例增加密切相关。因新增PSL呈现周期性变动，通常在上半年PSL处于相对高位，加之三四线城市量价齐升，去库存已取得显著效果，预计下半年棚改贷款的发放节奏将大幅放缓。

2、2018年前5月国开行发放棚改贷款量已接近2017年半数（略）

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2018年全国580万套不变各省计划开工量涨跌互现

2018年新的棚改计划出炉，全国棚改计划开工580万套，相较于2017年实际开工量微跌5%，整体依旧维持在较高水平。各省棚改出现逐级轮动行情，2018年棚改计划开工量整体涨跌互现。具体而言，贵州、陕西、云南等省小幅下调棚改计划开工量，同比跌幅控制在10%-20%之间。湖北、宁夏、青海等省棚改市场规模明显回落，同比跌幅超40%。海南更是大幅调降棚改计划，全年计划开工量低至1.36万套，同比骤降63%。与此同时，江西、河北、广西等省棚改计划开工量不跌反增，同比均有不同比例的增长。山东续创新高，棚改计划开工量升至84.33万套，同比增加5%。甘肃、新疆增长尤为迅速，同比分别增长40%和28%。

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棚改规模较大省市的货币化安置比例仍处高位

1、湖南：2018年半数以上城市计划货币化安置比例超70%

2018年湖南省棚改计划新开工28.6万套，较2017年实际开工量下降31%。分城市来看，多数城市棚改市场步入中后期，2018年棚改计划开工量均低于4万套，郴州低至0.89万套。因此，多数城市调降棚改计划，7成以上城市棚改计划开工量均有不同程度的回落，邵阳、张家界、郴州等市同比皆腰斩。仅怀化、湘潭等部分城市棚改市场规模略有增长，受较低基数影响，益阳、湘西州两市显著回升，同比分别增长124%和85%。

2018年湖南棚改货币化安置持续推进，计划安置比例多达74%，明显高于全国平均水平。除湘西州略低之外，其余城市计划安置比例都在50%以上，岳阳、娄底、湘潭等市皆超90%，永州更是全部实现货币化安置。足以说明货币化安置已然成为湖南棚改重要途径，有望创造大批购买力相较强劲的增量购房需求，进而拉动市场成交转暖，对于房地产去库存也是大有裨益。尤其是省内三四线城市显著受益，棚改货币化安置俨然成为市场由冷转热的催化剂。

2、贵州：六盘山、毕节、安顺等货币化安置比例约90%

3、湖北：地级市2018年棚改计划同比近乎全线回落

4、安徽：阜阳、宿州棚改规模持续高位运行黄山、池州进入市场末期

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多数三四线市场已实现自我循环货币化安置退坡影响有限

1、棚改市场不会发生根本性逆转

2、热点城市货币化安置阶段性退出、高库存城市持续推进 

3、热点城市货币化安置收紧或退出并非釜底抽薪之策

货币化安置收紧甚至退出，市场普遍忧郁三四线城市市场走势，成交缩量、房价下跌之说甚嚣尘上，其实只要分析本轮三四线市场转暖的真正动因，这类担忧便不攻自破。不可否认的是，在之前三四线城市房地产市场”一潭死水” 的情况下，棚改货币化安置很大程度上激活三四线城市市场热度，吸引更多自住以及投资性购房需求积极入市，成交量价双双步入上行通道。而在买涨不买跌的心理作用下，更多本地置业需求加速入市，进一步助推市场热度。 

另外，从我们实际调研情况来看，绝大多数热点三四线城市购房需求基本是内生型的，包括返乡置业客群。主要来自于本地以及周边乡镇，可以简单划分为两大类：其一，在居民消费升级的大背景下，改善性需求持续释放，集中体现于产品升级，品牌房企高品质产品更受市场欢迎。其二，三四线城市经济发展稳中向好，基础设施建设加速推进，城市面貌日新月异，市场预期普遍积极向好，核心城市返乡置业客群成为不可忽视的置业群体。因此，即使货币化安置带来的这部分增量需求快速抽离，短期内热点三四线城市也不会出现需求断层的局面，更难以对房地产市场构成实质性冲击，热点三四线市场行情仍能保持。 

综合而言，住建部棚改吹风会算是给市场一粒“定心丸”，货币化安置并非全面收紧，仅限于房价上涨压力较大的热点城市，高库存城市货币化安置将持续推进。本轮三四线城市高热行情，货币化安置只是催化剂，并非决定性因素，更多还是取决于经济基本面、供求、房价等多方面因素。因此，货币化安置收紧甚至退出，对于热点三四线城市影响程度有限，市场热度有望惯性延续。

来源：克而瑞地产研究