楼市观察:周期性波动与房价泡沫排名

市场，具有周期性波动的规律，不同的资产市场，不同国家与地区，存在差异性的特征，但对于投资者而言，你需要判断周期性运行方向，也主浪的方向，而要忽略那偶现的逆势小浪花，要有耐心，像优秀的猎人趴草丛中守候。

短线看，你可能自信满满的逆势猎取了小浪花，多赚了一点钱，但等一轮周期走完，你可能发现因小失大，因为太急于赚钱，反而最终亏钱。

回顾过去十多年，以70城新房价格指数来看，虽然间隔出现小跌，但总体维持上涨态势，从06年至今，保持一个近似的斜率。

NO1

房价轮回，四涨三跌

一涨：06至07年大涨，涨幅较大。当时依托于中国经济快增、股市大涨相映红。涨得快，但没泡沫。而当时美国楼市泡沫破灭，次贷危机爆发。

二涨：09年二季度至10年上半年，房价大涨，这主要是四万亿大刺激的作用，药吃多了，伟哥。

三涨：13年至14年上半年，这轮上涨，涨的时间偏短，主要是局部行情，一二线大涨，三四线没什么动静。

四涨：15年二季度以来这轮上涨，持续时间很长，涨幅很大，其中16年属于急拉行情，当前仍在上涨。

这轮上涨，基本没有经济面的支持，主要是货币放水、棚改拆拆拆加货币安置，另外还有三四线城市的“补涨”需求。

一跌：08年四季度至09年一季度，跌了6个月，幅度较小。但回忆当时的现实情况，跌得急而凶，比如深圳房价下跌了三成。

二跌：11年下半年至12年上半年，跌了8个月，幅度较小。实际情况，部分一二线城市出现砸售楼处的现象。

三跌：2014二季度至2015年二季度，跌了12个月，跌得时间较长，幅度较大，主要体现在弱二线和三四线。

如果展望下一轮下跌，估计应在18至19年出现，跌的时长与深度，将超过之前三次下跌。

逻辑是：本轮上涨，透支的明显，部分城市出现了房价泡沫，而且缺乏经济面的支撑，同时货币面支撑力趋弱。

NO2

存在泡沫，范围大小

近日，海通证券首席经济学家姜超，发表了一篇文章，其中写道：

作为一名宏观研究员，我自己相信常识、相信数据分析和逻辑判断的结果。地产泡沫不可持续。

为什么过去我们比较谨慎，因为我们不看好靠房地产泡沫拉动经济的模式，因为这明显不符合常识。

常识是，世界上没有只涨不跌的东西，如果有的话大家都不用干活、靠投机就可以发财了。常识是，没有国家能靠发展房地产成为世界强国，如果有的话人类社会就不需要任何技术进步、古代社会就会盖很多房子。常识是，我们作为第二大经济体，房产价值不应该比美国还要多很多，而现在中国房产总值占GDP比重是美国的2倍还多。

因此，虽然过去两年的中国经济在明显改善，工业企业利润也有明显回升，但有一点始终没有变，那就是房地产泡沫。房价上涨在过去的两三年从一二线传导到三四五线，我们在去年不看好房地产，也被市场打脸。

但我们的观点不变，只要房价泡沫还在扩大，只要经济还是在靠房地产驱动，那就不可持续。

姜超的上述逻辑，我是认可的。

房价有泡沫，可以参考的指标有很多，这里例举一个：房价收入比与偏离度。

易居研究院的数据表明：2017年，全国40个大中城市房价收入比创历史新高，达11.4倍，略超2010年，预计2018年更高。

所以，2017年以来，老杨认为局部地区房价出现泡沫，发布红警，提示风险，其中部分城市老杨也被打脸了。嘿嘿。

但在2017年之前的几年，老杨从没发表过中国楼市有泡沫（包括一二线城）的观点。

而姜超与其师傅李迅雷，并不是近两年看空中国楼市，而是从2013年就开始强烈看空。

有趣的是，2013年10月，老杨还曾写过一篇文章，约赌大空炮席勒教授：2013年那个关于中国房价的赌约！当时约待五年后，四个月后，见真章。呵呵。

NO3

40城房价泡沫排名

几个月前，易居院发布了一份很特别的报告《40城房价收入比偏离度研究》。我院自2007年在全国范围内发布排名前列份房价收入比报告后，持续研究这一指标，近几年不断创新优化指标。

这里考虑到当期房价收入比的偏离方向（房价收入比偏离度）、当期偏离度变化（偏离度同比增幅）以及市场趋势（偏离度同比增幅的变化），分别取70%、15%、15%的权重。对各城市的原始数据进行标准化处理后打分，得到40城的房价透支程度排行榜。

结果显示，全国40个大中城市中，共有19个城市得分为正，呈现不同程度的房价透支状况；另外有21个城市得分为负，暂时没有房价透支现象。

房价透支程度前三名的城市是厦门、天津和石家庄，其中厦门的房价透支程度较高，对比第二名的天津得分高出近70%。也即，厦门房价泡沫较大！所以，去年下半年以来，跌幅也较明显了。

此外，济南、南京、福州排名也比较靠前。而北京、深圳、上海等调控最为严厉的城市，市场出现明显降温，房价透支程度对比2016年有所缓解。

小提示：老杨正在推出30城掘金地图语音课程，帮大城市的朋友们，寻找强力升值的板块。已上线四期（包括上海篇、北京篇、深圳篇）了。

来源：杨红旭楼市研究