中美对比:中国的房产税将如何诞生?

大部分国人会认为，中国不存在房地产税，事实并非如此。

对于商品房而言，从房地产商“招拍挂”到买家认购的整个过程，已经缴纳完了所有的房地产税。

顾名思义，“招拍挂”就是地方政府卖地时（出让国有土地使用权），“招标”、“拍卖”、“挂牌”和“协议”的过程。通过“招拍挂”获得土地使用权的业主，一次性预付了七十年的全部土地使用费用，当然，包括各项税务。

这部分费用，通过商品房交易，转嫁给了购房者。换而言之，购房者已“买断”了产权期内所有的房地产税。

大陆“一事一议”式的房地产税收纳方式，与美国的房地产税有着本质的区别。

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美国人买房VS中国人买房

美国公民在美国买房，还要考虑房地产税税率，各州的房地产税比例都不一样，大概在百分之零点几到3%之间，纽约达到了房地产估值的1.64%，税率较高的州新泽西州达到了2.38%。

美国政府会定期为公民的房屋进行估值，在税率不变的情况下（税率会变动），房屋估值越高，需要缴纳的税收就越多。

美国各州的房产税率

房地产税税率直接影响了美国年轻人持有房屋的意向，因为针对自住买房，美国政府有针对不同纳税等级的税费减免政策，刚毕业的美国年轻人普遍纳税等级不高，所以很多年轻人要等到纳税到达一定的减免等级，才会考虑买房。

而且，贷款买房，还需要缴纳房屋保险费用，在纽约，有时保险费用一年高达一千多美元。

复杂的房地产税，让美国人头疼

房屋出租、赠予、继承也都需要纳税，可见在美国，涉及房地产的纳税，从贷款到出售，无处不在，相当繁杂，尤其是房产估值和减免这一块儿，有时必须借助专业的咨询，否则很难算清。

而在中国，不管你是自住还是投资，买房程序就要简化很多，除了契税、印花税、维修基金等一次性缴费，购房者考虑最多的首先是有没有购买资格，然后是均价，首付比例，能否贷到款，贷款利率多少等。在三四线城市，购买资格和首付比例基本不用考虑。

在购房之后，除了小区价位不等的物业费，到目前为止，在中国持有房产基本没有什么其他额外费用。虽然目前重庆和上海的房产税有试点，但是征收对象都是高档住房和别墅等人均面积过大的征收对象，不是市场主流。

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不同国情下的纳税制度

差异来源于中美土地产权制度的不同。

中国是社会主义国家，宪法中明确表示：财产是属于人民的。虽然现在也承认一定的个人财产，但是很多重要的资源还是属于国家人民的。比如土地，主要分为国有土地，集体土地，没有私有土地。

所以在中国，持有人只拥有商品房70年的使用权。房屋70年的产权期限，是由住宅用地土地使用年限确定的，等到了额定年限，部门会评估土地上的建筑物是否能继续使用：如果能使用的话，建筑物的产权人只需要缴纳些土地出让金，即可继续使用。

若评估建筑物不能再使用，就会回收土地并赔偿产权人。这也就是为何有人说 ，中国如果对公民持有房屋征税，只能被称为“房产税”，而不能叫做“房地产税”。（文中按照惯例还称“房产税”）

反观美国，作为资本主义国家，个人财产至高无上，（这也是资本主义社会立足的根本）财产自然不存在持有年限的问题。这就涉及到了《权利法案》第五条：“私人财产（private property）”，没有公正的补偿，不能被取去作为公用。”这句话，不少经济学者认为是美国兴盛繁荣的主要原因。

亚历山大挡住了属于狄奥根尼斯的阳光，老头说：“你走开！”压力山大说：“我不当亚历山大，就当狄奥根尼斯！”

对于房产税征收，中国可参照美国现有的制度进行税改，70年中，每年或每季度按照房屋估值的某个比例抽税；反过来，美方却无法模仿中方的房地产税收制度，若只在新房交割时一次性征税，房屋产权是永久的，应该以多少年限来计税，抽税比例又该议定几何，都难以界定，估税重重困难。

另一方面，美国新房的供应量远小于中国，新房的交易量微不足道，交割时的一次性征税会使得地方财政断流。

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山雨欲来的中国房产税，

将面临什么困境？

可以观察到，从去年国务院对新房产税征收原则的确认，到上月新到任的央行货政委员们对新房产税的力捧。

欲分析征税意图，我们必须将地方财政的长期赤字纳入考虑。根据全球最知名的评级公司“标普”的分析，今年中国地方政府的财政缺口将持续扩大，或从去年的8.7%增加到11%，即八千多亿的赤字。

同时，中央不希望经济增速放缓幅度过大，因此，政府仍将维持较大的财政支出。

新房产税就是按照“立法先行”，中央“充分授权”给地方政府征收的一种税务，目的是为了平衡地方的财政收支。否则，当大批地方债到期时，中央将会毫无对策，很可能走上通货膨胀的不归路。

当前试点城市征收办法

但弥补地方财政的空缺的缘由虽然合情合理，但依然无法解决房产税的合法性问题。目前，我国新房交割时，购房人已将70年内使用费用全部缴纳，业主的房产相关收入、使用权和转让权已全部界定清晰，若再纳新房产税，难逃双重收税之嫌。

从严谨的角度看，双重税收，租金管制等等，皆违反维护私人财产的原则。以美国为例，1975年，美国西雅图市考虑推出租金管制，举行听证会。

与会期间，被邀请的经济学专家表示：租金管制明显地违反《权利法案》第五条，因为压制房产的租金收入，与夺取业主的财产基本上没有分别。结果是，会后西雅图不考虑租金管制。租金管制尚且难以实行，更遑论是双重收税，在美国不会发生这样的事情。

尽管抗议高房租，然而还是没有用

中国政府若欲合法化新房产税征收，便要取消现行的住宅土地使用税费，改用美国式的房地产税收制度。但这么做真的能挽狂澜于既倒么？答案应该是否定的。

要知道，地方政府的大部分贷款都是以土地为抵押的，如果在实际操作中野蛮剥离“土地使用税费”，土地的交易价或遭腰斩，借主会要求地方政府追加抵押或者保证金，这会引起系统性的金融风险。

能想到的少有合理做法，便是取缔新房地产税的概念，转而考虑每年抽取少量的物业税。应当参照美国的房产税，政府要说明用途，也要与其他税款项分开处理，同时要满足“税收匹配福利”的基本原则。虽然，改名字的做法，听起来有点换汤不换药。

所有权真的重要吗？

两证合一

首先，房屋的产权涉及：所有权（ownership right），使用权（use right），收入权（right to income）和转让权（right to transfer）。

实际上，以中国为例，房屋的所有权并不重要。重要的是其使用权。尤为显著的一个例子就是全国各地的小产权房，所谓的“集体房产证”。集体土地上盖起了商品房，从使用权方面讲，并不影响业主居住。但是当涉及到买卖和转让，小产权房的地位就很尴尬：

《土地管理法》第六十三条明确规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地只享有使用权，其兴建的房屋只能在集体成员内部流转，而无权卖给城市居民。

《宪法》第十条规定，农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外属于集体所有，宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

也就是说，小产权房的使用权转让，不受法律保护。

理论上，凡是拥有人与人之间转让权的，都可视作私产。虽然中国不存在完全意义上的私人所有房产，一般来说，并不会影响到业主的转让和获取回报的权利。

如果小产权房的使用权能够明确界定（转让给本村的亲戚），那么它与参与交易的商品房使用价值无异。

另一个例子是香港的土地，源自英国的传统，到今天其所有权还是政府的，只是使用权属业主所有。年期可长可短，只要在到期时有明确的续期法则，是否拥有所有权对资源使用者来说没有影响。香港如此，大陆亦是如此。

鸟瞰香港，寸土寸金

换言之，只要使用权被界定得清楚，所有权不重要。倒转过来，不管所有权界定得怎样清楚，使用权界定不清，麻烦就会涌现。小产权房就是使用权转让无法界定、不受中国现行法律保护的典型例子。

从根本上讲，房产税是一种“劫富济贫”的税务，一定程度上削弱了业主从房产那里享受到的权益或收益。房产税强迫房屋持有者购买社会公共服务。

合理的房产税也有效维护了房产持有者的权益。但应当收多少税，涉及到房屋估值和房产收益的界定，其评估是一个复杂的过程。

楼价上涨主要是因为人口密度，经济状况，土地供应等因素。

在自由的市场里，楼价上升反映了社会财富量的上涨，居民的生活有了改进。除了调节大城市人口流入（例如北京上海的人口流动管制），政府通过土地或者税收政策去影响房价，作用微乎其微。

来源：米宅海外